Es posible que alguna vez, hayamos pensado en cuánto vale la finca, parcela o el suelo en el que vivimos, o somos dueños. Una cuestión, que si bien no se nos ha planteado por curiosidad, la necesidad seguramente nos ha obligado a ello, a la hora de pedir un préstamo (donde ponemos la parcela como garantía hipotecaria), repartir una herencia, asesorarnos en operaciones de compraventa, o simplemente saber si la administración nos está cobrando de más en los impuestos (como ya hemos comentado pagamos algunos impuestos, como el recibo del IBI, en función del valor de lo que tenemos).

Para dar respuesta a cuánto vale la tierra, la teoría y práctica de la valoración, y en concreto la valoración agraria (por el interés que despierta en la mayoría de nosotros o nuestro entorno), ha evolucionado a lo largo de la historia. Es probable que en el Antiguo Egipto ya existieran rudimentarios métodos, así cuatro mil años antes de nuestra era, existía el nilómetro, cuyo fin era medir las crecidas del Nilo para estimar las cosechas y pagar los impuestos.

En uno de los libros bíblicos del Antiguo Testamento, el Levítico, también se observan algunos pasajes que hacen referencia: " Y si uno consagra al Señor un campo de su propiedad, su valoración se hará según su sembradura: la sembradura de un omer (equivalente a cerca de 1300 gramos) de cebada: cincuenta siclos de plata".

Si bien la Biblia incluye unas primeras referencias sobre las expropiaciones, es el Imperio Romano el que reconoce la propiedad privada y establece el pago de justiprecio por el suelo, cuando el mismo tiene utilidad pública. Igualmente, serán los romanos los que generalicen en todo su territorio, y perfeccionen, el registro de tierras agrícolas, marcando sus delimitaciones y medidas, así como un valor según su productividad, como no, con fines recaudatorios, claro.

Ya en la Edad Media existía el derecho de conquista sobre la tierra, pasando la propiedad a la nobleza o a la iglesia, que la explotaba directa o indirectamente. La generalización de la explotación indirecta por plebeyos y la correspondiente renta de la tierra, dio origen a la vinculación del valor de la tierra a su productividad con fórmulas que han permanecido hasta la actualidad. Así, durante muchos años se ha venido empleando que el valor de la tierra, es igual a diez veces la producción de trigo de la finca, por el precio del trigo; estableciéndose de esta forma que el valor de la tierra es diez veces el valor de los ingresos que obtuvo el agricultor en la campaña.

Será en el Renacimiento, cuando se establezcan diferentes tipos de valor en función del objetivo de la valoración. Y los ingleses, los que revisen estos métodos en el siglo XIX, motivados por las expropiaciones de tierras durante la construcción de los ferrocarriles, complejizándose así los métodos básicos existentes en etapas anteriores, con complejas fórmulas matemáticas, que suponen el punto de partida de los sistemas de valoración actuales.

Hoy en día, en la estimación de los bienes de naturaleza agraria, se valorará el suelo independientemente de las edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones. De esta forma, se calcula por un lado el precio de lo que se levanta sobre el terreno, ya sean cuadras, barracones, vallados, red de riego, césped o árboles; y de otro el valor del propio suelo, mediante un método denominado capitalización de rentas, algo complejo de explicar aquí, y que tendría en cuenta el rendimiento de la explotación de los últimos cinco años (ingresos por la cosecha), los beneficios del agricultor, el tipo de interés del dinero, así como el total de los gastos que se deriven para obtener frutos (mano de obra, maquinaria, seguros, impuestos)

Por último, no quería terminar sin señalar, que en la actualidad la ley nos obliga a valorar de forma diferente los suelos urbanos y los rústicos, por lo que la forma de valoración aquí contada a grandes rasgos válida para terrenos no urbanizables, no nos valdría para calcular el valor de un solar en el pueblo. Para ello, sería necesario utilizar otros métodos de tasación, que otro día aquí comentaremos.

José Antonio Ramos,

arquitecto

artículo extraído de la publicación trimestral ACM Guadiana